近年、日本の住宅市場は大きな転換期を迎えています。かつての「新築至上主義」から、今や「既存住宅を長く大切に使うストック型社会」へとシフトする動きが加速しているのはご存知でしょうか？
リノベーション事業者様、不動産会社様、工務店様にとって、この変化は新たなビジネスチャンスの宝庫です。しかし、その一方で、中古住宅市場特有の課題も山積しています。
本記事では、国土交通省の最新資料を基に、中古住宅市場の現状と推移、そして未来を拓く建設DXソリューション「HOUSECAN」の可能性について、専門家目線で深掘りしていきます。なぜ今、中古住宅がこれほど注目されているのか。その裏にある市場のリアルと、私たちが直面する課題をどう乗り越えるべきか、一緒に考えていきましょう。
1. 中古住宅市場とは何か？
まずは、「中古住宅市場」が一体どのような市場なのか、その基礎から紐解いていきましょう。新築市場との違いや、今なぜ既存の住宅を活かす「ストック活用」が重要視されているのか、その背景を解説します。
新築市場との違いと住宅ストック活用の重要性
皆さんは、日本の住宅市場が長らく「フロー型社会」であったことをご存知でしょうか？これは、新築住宅が建てられ、消費されることを繰り返すモデルです。高度経済成長期からバブル期にかけて、人口増加や核家族化の進展とともに、毎年多くの新築住宅が供給されてきました。
しかし、このモデルは資源の大量消費や環境負荷の増大といった課題も抱えていました。対して、「ストック型社会」とは、既存の住宅ストック、つまり今ある住宅資産を有効活用し、長く大切に使い続ける社会のことです。
傷んだところは直し、時代に合わせて間取りやデザインを刷新する「リノベーション」が、その中心的な役割を担います。持続可能な社会の実現を考えたとき、このストック型への転換は避けて通れない道なんです。
考えてみれば、欧米諸国では、もともと中古住宅の流通が主流でした。例えば、フランスでは86.9%、アメリカでは74.3%、イギリスでは82.9%と、中古住宅が住宅流通の大部分を占めています（2022年FRK推計）。それに対し、日本の中古住宅流通シェアは2022年時点で42.3%と、依然として低い水準にあります。つまり、日本にはまだまだ「ストック活用」の大きな伸びしろがある、ということですよね。
国土交通省資料に基づく市場の定義
では、ここで「中古住宅」とは具体的に何を指すのか、国土交通省の資料を引用して明確にしておきましょう。
国土交通省の資料によると、「流通住宅とは、新築後、購入されることなく長期にわたって在庫となっている住宅及び既築住宅をいう」と定義されています。（出所：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状と課題について」（令和3年5月10日）p.3）。
この定義からもわかるように、単に「新築ではない」というだけでなく、新築として売れ残った物件や、既に誰かが住んでいた「既築住宅」も全て含めて、広く「流通住宅」、すなわち中古住宅市場を形成しているわけです。
2. 中古住宅市場の規模
中古住宅市場が今、どれくらいの規模にまで成長しているのか、具体的なデータを見ていきましょう。数字を追うことで、そのダイナミックな変化が見えてくるはずです。
中古住宅流通戸数の推移
「中古住宅なんて、ごく一部の人が買うものでしょ？」もしそう思っていた方がいらっしゃったら、その認識はもう古いかもしれません。
国土交通省の資料によると、既存住宅の流通戸数は、2000年の約55万戸から、2018年には約75万戸へと着実に増加しています。（出所：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状と課題について」（令和3年5月10日）p.4）。これは、およそ20年間で約1.4倍に市場が拡大していることを意味します。この増加傾向は、今後も続くと予想されています。
皆さんの肌感覚としても、中古マンションのリノベーション物件や、戸建ての買取再販物件を目にする機会が増えたのではないでしょうか？まさに、この数字がその実情を裏付けているのです。
市場規模（金額ベース）と新築市場との比較
次に、金額ベースでの市場規模を見てみましょう。特に、リノベーション需要の増加に伴い、リフォーム市場の存在感は日に日に増しています。
リフォーム市場規模は、2018年時点で約6.5兆円と推計されています。
（出所：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状と課題について」（令和3年5月10日）p.11）。
そして、さらに注目すべきは、この市場が堅調に成長を続けている点です。最新の推計では、2023年のリフォーム市場規模は約7.2兆円に達していると言われています。これは、新築住宅の着工が減少傾向にある中で、リノベーションが住宅市場を支える大きな柱になっていることを示しています。
そして、全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアも非常に興味深いデータです。2000年には39.3%だったものが、2018年には56.7%にまで増加し、なんと新築を超える流通シェアを占めるようになりました。
（出所：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状と課題について」（令和3年5月10日）p.4）。
この数字は、日本の住宅市場が「新築中心」という常識を覆し、「中古住宅が当たり前」の時代へと突入していることを明確に物語っています。もはや中古住宅はニッチな市場ではなく、住宅流通の主役になりつつあるのです。
3. 中古住宅市場の推移
中古住宅市場の規模が拡大していることはわかりました。では、過去から現在まで、具体的にどのように推移してきたのでしょうか。そして、その変化の背景には、どのような政策が関わっているのでしょうか。
過去から現在までの流通量・シェアの変化
先ほども触れましたが、過去20年ほどの間に、中古住宅市場は劇的な変化を遂げています。
国土交通省資料によると、2000年から2018年にかけて、新築住宅着工戸数が減少傾向にある一方で、既存住宅の流通戸数は着実に増加し、流通シェアを拡大させています。
（出所：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状と課題について」（令和3年5月10日）p.4）
。特に既存住宅の流通シェアは、2000年の39.3%から2018年には56.7%へと大幅に拡大しました。
（出所：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状と課題について」（令和3年5月10日）p.4）。
このグラフをもし見ることができれば、新築のラインが右肩下がりなのに対し、中古のラインは右肩上がりになっているのが一目瞭然でしょう。これは、単なる流行り廃りではなく、社会構造の変化に伴う住宅ニーズの根本的なシフトを表しているんです。
「新築信仰」が強かった日本において、これほどまでに中古住宅の存在感が増したのは、一体なぜなのでしょうか。その大きな要因の一つが、国の政策転換です。
政策転換の影響と市場への後押し
実は、この中古住宅市場の拡大は、自然発生的に起きた現象だけではありません。国が主導する政策転換が、強力な後押しとなっています。
国土交通省は、「住宅市場を『量』から『質』へ転換する社会」を目指し、中古住宅の流通を活性化させるための様々な政策を展開しています。
（出所：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状と課題について」（令和3年5月10日）p.6）。
これは、単に数を増やす時代は終わり、これからは一つ一つの住宅の価値を高め、長く住み継がれる質の高い住宅を重視しよう、というメッセージです。
具体的には、以下のような制度が導入され、消費者が中古住宅を安心して購入できる環境整備が進められています。
- 「安心R住宅」制度の導入: これは、リフォーム済みであること、またはリフォーム工事の履歴があること、そして検査済みであることなどを条件に、消費者が安心して購入できる良質な中古住宅を認定する制度です。この制度によって、中古住宅に対する「不安」「汚い」「わからない」といったネガティブなイメージを払拭し、信頼性を高める狙いがあります。安心R住宅の登録件数は、2022年度以降上昇傾向にあり、2023年度には年間2000件を超えています。
- 既存住宅売買瑕疵保険の普及: 中古住宅の売買時、建物に隠れた瑕疵（欠陥）が見つかった場合、補修費用などを保険でカバーする制度です。これにより、買主は予期せぬ出費のリスクを軽減でき、安心して購入に踏み切れるようになります。
これらの政策は、中古住宅流通における透明性と安心感を高め、市場の活性化に大きく貢献しているのです。
国土交通省では、既存住宅の流通・活用を促進するため、様々な取り組みを進めています。詳細は 住宅ストックの活用・リフォームについてのページで確認できます。
4. なぜ市場が拡大しているのか
ここまで、中古住宅市場が拡大している現状と、その裏にある政策転換を見てきました。では、具体的に「なぜ」この市場が拡大し続けているのでしょうか。その要因を深掘りしていきましょう。
ストック活用社会への転換と政策推進
最も大きな理由の一つは、やはり「ストック活用社会への転換」という国家的な潮流です。人口減少社会に突入した日本において、新築を建て続けることには限界があります。
少子高齢化が進み、空き家問題が深刻化する中で、既存の住宅ストックを有効活用することは、もはや喫緊の課題です。政府もこの問題を重く見ており、「日本再興戦略2016」などで既存住宅流通・リフォーム市場の活性化を重点施策として掲げ、強力に後押ししています。
ただ単に「中古住宅を流通させよう」というだけでなく、デジタル技術を活用したDX推進を含め、市場の透明性や効率性を高めるための取り組みを進めているんです。これは、国が「中古住宅はこれからの日本の住宅を支える重要な資産である」と明確なビジョンを示していることを意味します。
私たち建設・不動産業界に携わる者としては、この国の方向性を理解し、ビジネスチャンスとして捉えることが重要です。
人口減少と新築着工の変化
人口減少は、新築住宅市場にダイレクトな影響を与えています。新築住宅着工戸数は、1970年代前半のピーク（年間約160万戸超）から減少傾向にあり、2023年には年間約82万戸と、ピーク時の約半分強にまで減少しています。
さらに、近年は建築コストの高騰も深刻です。資材価格の高騰、人件費の上昇などが複合的に絡み合い、新築住宅の価格は高止まり傾向にあります。これにより、相対的に割安感のある中古住宅に目を向ける消費者が増えているのは自然な流れと言えるでしょう。
特に、リフォーム・リノベーション済みで、すぐに住める「買取再販物件」は、新築と遜色ない品質で価格を抑えられるため、高い人気を博しています。 「新築は高すぎるけど、自分らしい住まいは諦めたくない」というニーズに応える選択肢として、中古住宅が選ばれているのです。
リノベーション需要の増加
そして、中古住宅市場拡大の直接的な原動力となっているのが、リノベーション需要の増加です。
- 住宅の長寿命化志向: 「せっかく購入した家だから、長く大切に住み続けたい」という消費者の意識が高まっています。定期的なメンテナンスや、ライフステージに合わせたリノベーションによって、住宅の寿命を延ばし、資産価値を維持しようとする動きです。
- 多様なライフスタイルへの対応: 「既製品」の新築では満たせない、個々人の多様なニーズがあります。バリアフリー化、省エネ性能の向上、リモートワークに対応した間取り変更、ペットとの快適な共生空間づくりなど、自分らしい住まいを実現するためにリノベーションが選ばれています。
- 空き家問題の深刻化: 日本全国で深刻化する空き家問題も、リノベーション需要を後押ししています。放置された空き家は地域の景観を損ね、防災・防犯上の問題も引き起こします。これらを再生し、新たな価値を生み出すリノベーションは、社会課題解決の一翼を担っていると言えるでしょう。
前述の通り、2023年のリフォーム市場規模は、約7.2兆円と推計されており、堅調な成長を続けています。省エネリフォームや耐震補強工事、バリアフリー・介護リフォーム、ペット対応リフォームなど、具体的なニーズが市場を牽引していることは明らかです。
これらの要因が複合的に作用し、中古住宅市場は今、かつてないほどの成長期を迎えているのです。リフォーム市場の現状については、国土交通省の「リフォーム市場に関するデータ」でさらに詳しく知ることができます。
5. 中古住宅市場の課題
成長著しい中古住宅市場ですが、その一方で、解決すべき課題も山積しています。これらの課題をクリアにしない限り、さらなる発展は望めません。皆さんも日々の業務で「ここがネックだな…」と感じている点があるのではないでしょうか？
情報の非対称性と品質のばらつき
中古住宅の売買において、長らく大きな課題とされてきたのが「情報の非対称性」です。買主は、建物の状態や過去の修繕履歴、劣化状況といった情報を正確に把握しにくい現状があります。
売り主や不動産会社から提供される情報だけでは不十分だと感じたり、「何か隠されているのでは？」と不信感を抱いたりすることも少なくありません。従来の日本では、中古住宅の評価は「築年数」に大きく依存する傾向がありました。
たとえ適切な維持管理が行き届き、耐震補強や省エネリフォームが施された良質な中古住宅であっても、築年数が古いだけで価値が適正に評価されにくいという問題が指摘されてきました。このような状況から、消費者は中古住宅に対して「不安」「汚い」「わからない」といった心理的なハードルを抱きがちです。
特に、人生で最も高価な買い物と言われる住宅において、不安要素が多いのは致命的です。これが、中古住宅流通が伸び悩む大きな要因となっていました。
「安心R住宅」制度のように、客観的な評価基準を設けることで、この情報の非対称性を解消し、品質のばらつきによる不安を軽減しようとする動きは出てきていますが、まだまだ道半ばと言えるでしょう。
現地調査・積算の非効率性
そして、私たちリノベーション事業者や工務店が日々の業務で直面する、切実な課題が「現地調査・積算の非効率性」です。
中古住宅のリノベーションでは、物件ごとの状態が千差万別です。まるで一つとして同じ顔がないように、間取りも構造も劣化具合も異なります。そのため、現地調査には非常に多くの時間と手間がかかります。
- 手作業での採寸とメモ: 現場ではメジャー片手に壁の長さや天井の高さ、窓の位置などをひたすら測り、手書きのメモやスケッチで記録します。
- 写真撮影と整理: 劣化箇所やリノベーションのポイントになる場所を写真に収め、後でどの写真がどの部分だったか分かるように整理します。
- 事務所での作業: 現場から事務所に戻れば、手書きのメモを元にCADソフトで図面を作成し直し、写真データを整理します。
- 積算・見積り作成: 作成した図面を基に、使用する材料や工事内容を一つ一つ拾い出し、積算を行い、最終的な見積もりを作成します。
これらの工程が、しばしばアナログ作業主体で、分断されていることが少なくありません。結果として、「一つの物件にかかる時間が長すぎる」「重複入力が多くてミスが発生しやすい」「顧客への提案が遅れる」といった非効率性を生み出してしまっています。
さらに、建設業界全体が抱える「職人不足」や「後継者不足」といった問題も、この非効率性に拍車をかけています。少ない人材で多くの業務をこなすには、劇的な業務効率化が不可欠なのです。
これらの課題を解決し、中古住宅市場をさらに活性化させるためには、新しいアプローチ、すなわちテクノロジーの力が不可欠だと言えるでしょう。
6. テクノロジーによる解決：ONETECHの「HOUSECAN」が拓く未来
さて、ここまで中古住宅市場の現状、成長の背景、そして具体的な課題について深く掘り下げてきました。情報の非対称性や業務の非効率性といった喫緊の課題に対し、私たちはどのように立ち向かうべきでしょうか？その答えの一つが、テクノロジーを活用した「建設DX」です。
ONETECHでは、この巨大な市場の可能性を最大限に引き出し、同時に業界の課題を解決するための一手として、画期的なソリューションを提供しています。それが、建設DXソリューション「HOUSECAN」です。
市場拡大に対応する技術的アプローチの一例「HOUSECAN」
ONETECHは、株式会社ハウジングスタッフ様とともに、木造住宅の現地調査からプラン作成までをAIとLiDARスキャンで自動化するアプリ「HOUSECAN」を開発しました。
「HOUSECAN」は、中古住宅市場の拡大とリノベーション需要の増加という追い風を捉え、建設・不動産テック（ConTech）領域の最新技術を応用して生み出されたソリューションです。これまで人手に頼り、属人化しがちだったプロセスをデジタル化し、効率と品質を飛躍的に向上させることを目指しています。
「現場の『困った』をテクノロジーで解決したい」そんな想いから生まれたHOUSECANは、まさに建設業界の未来を切り拓く存在となるでしょう。
HOUSECANによる現地調査・設計・積算プロセスの革新
では、具体的に「HOUSECAN」がどのようにして、これまでの非効率なプロセスを革新するのか、その主要な機能を見ていきましょう。
- iPhone/iPad LiDARによる3Dスキャン:
現場で特別な機材は不要です。お持ちのiPhoneやiPadのLiDARスキャン機能を使って、建物の内部をスキャンするだけで、高精度な3D点群データを取得します。これで、現場での手作業による採寸はほとんど不要になります。まるでSF映画のようですが、これが現実の技術です。 - 簡易BIM自動生成:
取得した3Dスキャンデータから、建物の形状や構造を反映した簡易BIM（Building Information Modeling）モデルを自動生成します。BIMモデルは、建物のあらゆる情報を統合的に管理できるため、その後の設計、施工、維持管理までを一貫して効率化します。 - 間取り図自動作成:
3Dスキャンデータをもとに、精度の高い間取り図を自動で作成します。これにより、現場でのメモや採寸の手間が大幅に削減され、事務所に戻ってからの図面作成作業も格段にスピードアップします。測り忘れや書き間違いといったヒューマンエラーも劇的に減少します。 - 積算・見積り・資金計画の自動出力:
作成された図面データやBIMモデルから、必要な材料や工数を自動で算出し、積算、見積り、さらには資金計画までを自動で出力します。これにより、これまで重複入力していた情報を一元化し、顧客への迅速かつ正確な提案を可能にします。お客様を待たせることなく、スピーディーに商談を進められるのは大きなアドバンテージです。 - 調査品質の標準化と写真付き現調レポート自動生成:
誰が調査しても、一定の品質とフォーマットでデータが取得・整理されます。さらに、写真付きの現地調査レポートも自動で生成されるため、中古住宅の「情報の非対称性」や「品質のばらつき」といった課題を根本から解決します。お客様も詳細なレポートを見れば、安心して検討を進められるでしょう。 - 施工品質検査対応とデジタルツイン構築:
HOUSECANは、調査段階だけでなく、施工後の品質検査にも対応します。さらに、取得したデータは「デジタルツイン」（現実世界の建物を仮想空間に再現したもの）として構築・管理されるため、住宅のライフサイクル全体での情報管理と活用を促進します。将来のメンテナンスやリフォーム計画にも役立つ、まさに「住宅のカルテ」となるわけです。 - ISO27001準拠クラウド管理:
取得した重要なデータは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格であるISO27001に準拠したセキュアなクラウド環境で安全に管理されます。情報の分断を防ぎ、関係者間でのスムーズな情報共有と一元管理を実現します。
従来の課題とHOUSECAN導入後の改善
HOUSECANが導入されることで、従来の業務プロセスがどのように改善されるか、具体的に比較してみましょう。
| 従来の課題 | HOUSECAN導入後の改善 |
|---|---|
| 現地調査の手間と時間 | iPhone/iPad LiDARスキャンのみで高精度な3Dデータ取得、間取り図自動生成 |
| 見積り作成時の重複入力 | 簡易BIMモデルからの積算・見積り・資金計画自動出力で一元化 |
| 情報がバラバラで管理が複雑 | ISO27001準拠クラウドでデータ一元管理、情報分断を解消 |
| 顧客への提案・返答に時間がかかる | スピーディーな見積り提出と写真付きレポートで迅速な提案 |
| 調査品質の属人化・ばらつき | 誰でも一定品質の調査が可能、自動レポートで標準化 |
| 職人不足・後継者不足による業務圧迫 | DXによる圧倒的な効率化で、限られた人材でより多くの案件に対応 |
このように、「HOUSECAN」は、単なる業務効率化ツールではありません。情報の透明性を高め、顧客満足度を向上させ、ひいては建設業界全体の生産性向上と、中古住宅市場のさらなる活性化に貢献する、まさしく未来志向のソリューションなのです。
皆さんの会社でも、もし上記のような課題に直面しているのであれば、ぜひ一度「HOUSECAN」の導入をご検討してみてはいかがでしょうか？競争が激化する市場で一歩リードするために、今こそ建設DXの波に乗る時です。
まとめ
本記事では、中古住宅市場の現状と推移を国土交通省の資料に基づき深掘りし、その拡大の背景にある要因、そして業界が直面する具体的な課題について解説しました。
- 日本は「新築フロー型」から「ストック活用型」社会へと転換中。中古住宅の流通シェアは新築を超え、リフォーム市場も7兆円規模に成長しています。
- 国の政策推進、人口減少と新築着工の変化、多様なライフスタイルに対応するリノベーション需要が市場拡大の原動力となっています。
- しかし、「情報の非対称性」や「現地調査・積算の非効率性」といった課題も顕在化しています。
これらの課題を解決し、中古住宅市場のさらなる発展を後押しするのが、ONETECHが提供する建設DXソリューション「HOUSECAN」です。LiDARスキャンによる3Dデータ取得、簡易BIM・間取り図自動生成、積算・見積り自動出力、そして情報のクラウド一元管理といった機能により、現地調査から提案までのプロセスを劇的に効率化し、業界の「困った」を解決します。
中古住宅市場は、まさに今、大きなビジネスチャンスに満ち溢れています。この波を捉え、持続可能な社会の実現に貢献するためにも、建設DXは不可欠な存在となるでしょう。
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